
Per circa 500mila abitazioni, la ristrutturazione potrebbe diventare più costosa. Secondo la legge di Bilancio, una persona può accedere al "bonus ristrutturazioni" o all'ecobonus al 50% se l'abitazione su cui effettua i lavori è la prima casa. Tuttavia, cosa succede se si acquista un immobile destinato a diventare la prima casa, ma che tecnicamente non lo è ancora? In teoria, l'aliquota scenderebbe al 36%, come per le altre case. Un documento del 2023 dell'Agenzia delle Entrate potrebbe però cambiare questa situazione.
La stretta sui bonus per la casa
Con l’ultima legge di Bilancio, i bonus per la casa sono stati modificati in modo significativo. Da un lato, il governo ha ridotto l'aliquota dello sconto e dall'altro ha cambiato i limiti al tetto di spesa per usufruire degli incentivi. Questo ha riguardato i noti "bonus ristrutturazioni" e l’ecobonus, causando problemi di interpretazione della legge sulla nuova definizione di abitazione principale.
Il "bonus ristrutturazioni"
Il "bonus ristrutturazioni" è una detrazione IRPEF per chi effettua lavori di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia su unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, inclusi immobili rurali e pertinenze. L'aliquota è al 50% per la prima casa e al 36% per le altre case. Per le parti comuni degli edifici residenziali, la legge ammette anche la manutenzione ordinaria.
I lavori ammessi
Sono ammessi diversi lavori di riqualificazione:
installazione di ascensori e scale di sicurezza
sostituzione di infissi esterni, serramenti o persiane con serrande
realizzazione e miglioramento di servizi igienici
rifacimento o costruzione di scale e rampe
interventi finalizzati al risparmio energetico e bonifica dall'amianto
realizzazione di opere per evitare infortuni domestici
eliminazione delle barriere architettoniche
cablatura degli edifici
installazione di apparecchi di rilevazione di gas.
L'ecobonus
L'ecobonus è un’agevolazione per interventi di riqualificazione energetica degli immobili esistenti. L'aliquota è al 50% per la prima casa e al 36% per le altre case. Tuttavia, l'ultima legge di Bilancio ha escluso dagli incentivi gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie a gas, che prima beneficiavano di aliquote al 50% o al 65% se abbinate a valvole termostatiche.
La detrazione per la prima casa
La legge conferma la detrazione IRPEF al 50% per il bonus ristrutturazioni e l’ecobonus, ma solo per interventi sostenuti dai “titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento” sull’unità immobiliare “adibita ad abitazione principale”. Altrimenti, la detrazione scende al 36%.
Prestare particolare attenzione.
L'immobile ristrutturato diventa abitazione principale solo dopo il cambio di residenza, ossia a fine ristrutturazione. Pertanto, chi vuole ristrutturare quella che sarà la prima casa, ma non ha ancora trasferito la residenza, non può accedere alla detrazione al 50% e deve accontentarsi del 36%.
Cosa dicono il TUIR e il Codice civile
Secondo l’articolo 10, comma 3-bis, del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), l'abitazione principale è quella in cui “la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente”. Il Codice civile, all'articolo 43, definisce la residenza come “il luogo in cui la persona ha la dimora abituale”. Se i lavori di ristrutturazione non sono terminati, è difficile trasferirsi stabilmente nell'immobile, perdendo così la detrazione al 50%.
Alcuni dati
Questo problema può interessare circa mezzo milione di abitazioni. Secondo il Sole 24 Ore, ci sono circa 700mila compravendite di abitazioni all'anno, di cui tre quarti riguardano immobili che diventeranno abitazioni principali. Per 500mila abitazioni, la ristrutturazione rischia di essere più costosa.
Uno spiraglio
Un documento dell’Agenzia delle Entrate potrebbe aprire una possibilità per accedere all'incentivo al 50%. La circolare n. 13/E del 2023, relativa agli immobili inagibili ristrutturati con il superbonus, afferma: “Si ritiene che, qualora l’unità immobiliare non sia adibita ad abitazione principale all’inizio dei lavori, il superbonus spetti per le spese sostenute per i predetti interventi a condizione che il medesimo immobile sia adibito ad abitazione principale al termine dei lavori”. Non è ancora chiaro se questo valga anche per il "bonus ristrutturazioni" ed ecobonus.
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